노량진 뉴타운 재개발

1. 노량진 뉴타운 재개발 개괄

2003년 재개발 지정 후 느린속도로 진행되다가 최근 교통망 개선으로 주목

 

2. 교통 : 노뉴의 가장 강점은 교통일 것이다. 9호선으로 강남과 접근 가능하고 다리건너 용산

2-1. 대중교통(지하철)

1,9호선 노량진역, 7호선 장승배기역 이용 가능(1~4구역 도보 10~15분 거리)

-3대 업무지구인 종로,여의도,강남 기준

노량진역-종각역: 1호선 / 14분 소요

노량진역-여의도역: 9호선 / 3분 소요

노량진역-신논현역: 9호선 / 급행 / 11분 / 일반 / 19~20분 소요

 

※서부선 경전철(새절역~서울대입구역) 2028년 완공 예정

서울 내 다른 지역에 비해 대중교통 이용에 제한이 있던 서북부 은평구와의 대중교통

불편을 해소할 것으로 기대

노량진 4구역 장승배기역에서 서부서 이용 가능

 

3. 학군 : 학군이 좀 아쉬운편

영화초교, 노량진 초교, 영등포중고등, 강현중학교, 숭의여고가 그나마 가까운편

상상력을 좀 발휘해 본다면 노량진에 즐비한 학원(고시학원, 경찰행정학원 등) 사이에

중, 고등학교를 위한 수험용 명문학원이 언제가는 들어서지 않을까?

 

4. 속도 : 6,8,2구역이 조금 빠른편 그 뒤를 이어 7,4구역이 빠르다...가장 좋은 위치인 3구역이

속도가 가장 느리고 ....아마 상가 및 학원 고시원 등이 많아서 제일 힘들겠지.

 

5. 투자 : 대장주는 1, 3구역이지만 관처 진행중인 6구역과 가격차이가 별로 없다.

84m2 초기 투자금이 12억 정도임.

 - 3구역 무허가건물 매매일 경우 취득세 중과가 되지 않으므로 오히려 가성비가

   있다고 생각된다. 3구역 무허가건물은 초투 7.4억(보증금 1000, 월세10)

 - 4구역은 3구역과 바로 근접해 있고 7호선 장승배기역과 1,9호선 노량진역 이용가능

   최근 현대건설(힐스테이트)로 시공사 선정완료. 현재 공주가만 나와있고 감평가를

   공주가의 130%로 예상할때 P는 6.15~7.3억원 수준이다.