광명뉴타운 재개발

올 상반기 중에 재개발투자setting 끝났으면 하는데,,,,,

혼자 고민하고 알아보고 판단하려니 머리가 깨진다.

너무 큰 욕심을 버리고 보수적으로 접근하고

확실한 수익(안전마진)을 확보하는 방향으로...

​

4억 언저리에서 투자할 수 있는 수도권 재개발중

양대산맥인 광명뉴타운과 성남시재개발

심리적 거리는 광뉴가 더 가까운데,,,

입지는 왠지 성남이 더 좋을거 같다. (그냥 감으로...)

사실...이런 감이 의외로 중요한데,,,,재개발 속도

프리미엄, 향후 예상가겨대비 수익률을 보면

광명도 나쁘지 않다.

​

누구나 다 아는 광명재개발 지도

1. 입지 : 11구역, 4구역, 5구역이 확실히 좋다. (역세권)

5구역은 약간 평지가 아니라고 들었다.

2. 속도 : 11구역은 사업시행인가(변경 필요...입주시까지 6.5년 소요)

4구역 및 5구역은 모두 관처 났고 입주시까지 4.5년 정도

3. 분양 : 15구역, 16구역은 이미 분양

(푸르지오, 에코위브자이)

14구역이 곧 분양예정(입주까지 2.5년 정도 소요)

​

곧 분양예정일 14구역이랑 관처단계인 4, 5구역이랑 프리미엄 차이가 별로안난다.

14는 3억수준 4,5구역은 각각 3억 및 2.7억원

그렇다면 투자 가성비는 14구역에 있는거 아닌가?

물론 14구역 물건이 별로 없긴하다. 나와도 작은 평형(49A)

14구역은 분상제도 피했기 때문에 가성비는 좋은데,,,

물건이 별로 없고 ..그리고 너무 소형평수가 많다. ㅜ.ㅜ

​

11구역이 가장 대장입지이나 시간이 좀 걸리고(투자회수..)

만약 11구역 초급매가 나온다면 get(P 2.5억 초투 4억 언더)

​

그렇다면 입지로 봤을때 다음 순서는 4, 5구역이다.

그리고 가성비는 4구역대비 5구역이 더 있다.

다만 광명뉴타운은 구역마다 중도금을 중간에 납부안하고 입주시에

한번에 치르는 곳도 있어서....이런 메리트까지 따져봐야 한다.