방배본동 구축아파트

방배본동에 대표 구축 아파트는 신삼호, 구삼호, 방배 쌍용예가, 래미안 에버뉴 등이 있다.

우선 위에 열거한 아파트들은 서래초등학교 주변이며, 건축년도가 30년 이상된 재건축 가능 단지들이다.

 

그 중 쌍용예가(舊궁전아파트)와 래미안 에버뉴(구삼호 14단지)는 2000년대 리모델링을 해서

몸테크의 불편함은 상대적으로 낮은 편이다.

그 중 재건축 속도가 가장 빠른 순서는 신삼호(조합설립 인가완료) > 구삼호 > 쌍용, 래미안 이다.

 

신삼호는 이미 대지지분 10평대가 20억선을 넘어었다.

재건축 속도와 가격과의 분석이 특히 필요한 영역인데,

래미안 에비뉴(63평)는 대지지분 23평이 20억으로 대지지분만 봐서는 가장 메리트가 있다.

 

위 아파트들의 학군은 모두 비슷,,,

초등학교는 서래초등학교로 인근지역(관악, 동작, 서초)에서 가장 우수하다.

세화, 서문, 방배중, 반포중, 상문고 등 학교의 퀄리티는 최상급이고

학원가는 반포 학원가를 쉽게 이용할 수 있다.

(방배본동의 생활권은 반포임)

신삼호와 구삼호가 구반포역과 가까워서 위치는 가장 좋아보이고

사실,,,,신삼호의 위치가 압도적이긴 하다.

구삼호와 신삼호의 매물은 간혹 보이는데 쌍용(현재 35평 저층 매물1개), 래미안(없음)은

매물이 없다....그만큼 2개 아파트가 더 저평가고 만족도가 큰것으로 보인다.

사실 세대수 자체가 작기도 하지만.....

 

학군지에서 아이 키우면서 장기적으로 재건축을 노려볼만한 곳이라고 생각한다.

재건축이 언제될지 모르는 시간과의 싸움이라면

일단 지내는 동안 주거만족도가 받쳐줘야 하는데

쌍용예가와 래미안에비뉴는 리모델링 아파트파서 그 부분이 장점이다.

 

단기간 내에 수익률을 올리고 싶다면 당연 재개발(방배13, 방배5 등)이 좋고

학군지&장기수익을 볼때는 2개 아파트도 나쁘지 않다고 생각한다. 

---

[래미안 에버뉴 ]

1. 평면

2. 실거래가격 추이

최근(200.10.10일 기준) 20억대에 매물이 나왔다.

정상입주 가능하고 혹은 전세를 둬도 된다.

20.6월에 전세가 11억에 거래되었는데, 지금은 최소 12억 가능한 것으로 확인된다.(인근 부동산)

갭이 8억수준인데 ...일단 갖고 있는 부동산을 모두 정리해야만 취득세 폭탄에서 자유로울 수 있다.

무주택일 경우 취득세 7천만원(취득6000만원, 지방교육세 600백만원, 농어촌특별세 400백만원), 중개보수 1,800만...

거래비용만 약 1억원이 든다. ㅠㅠ

강남, 서초 타단지에 비해 가격변동이 별로 없었음

---

[쌍용예가 클래식]

1. 평면

 

2. 실거래가격 추이 : 53평기준 20년8월 실거래가는 1.69억인데 최근 거래 호가는 22억에 나와있다.

대지지분 자체가 래미안 에비뉴보다 더 작고 학군이며 거주역건도 비슷한데 왜 쌍용이

비싼건지는 검색만으로는 알수가 없다.