봉천동 재개발(Feat 412, 413지역)

봉천동은 입지대비 정말X100 저평가된 지역이다.

• 2호선 서울대입구역과 봉천역을 이용한 강남 접근성이 우수함  (지하철로 약10분 이면 강남역 도착)
• 다양한 간선버스, 지선버스를 이용하여 용산 및 여의도 업무지구 접근 용이
• 남쪽으로는 관악산과 접해있으며 동. 북방향으로는 동작구(사당, 상도, 신대방)와 접해있음
• 관악구에서 가장 선호하는 "구암초/구암중/구암고"가 위치함
• 향후 서부선 경전철 개통을 통해 2호선, 신림선, 서부선이 유기적으로 연결되어 "중심업무지구(여의도, 강남)"과의 직주근접 지역으로 변모할 가능성 多

등등.....좋은 점 많은데,,,,,,,서울에서 이렇게 강남과 가까운 곳인데도 아파트 가격이 저평가 된 이유는....

과거 봉천동이 갖고 있는 이미지가 아직도 존재하기 때문이다.

 

"판자촌, 언덕"을 떠오르게 하는 낙후된 이미지. 그리고 인구 대비 대형마트가 1개도 없는 인프라....등

전형적인 민주당 표밭으로써,,,,재래시장, 소상공인 보호를 위해 적극적으로 대형마트 유치를 안하는 건가?

 

아무튼 이런 봉천동이 슬슬 변하고 있다.

2019년 입주한 "e편한세상 서울대입구"의 실거래가가 14억을 넘어가면서, 이 지역에 왜 신축이 필요한지..보여주고 있다.

얼마전만해도 e편한세상 서울대입구가 붇카페에서 지지리도 욕을 먹었었다.

봉천동 아파트가 그 가격이 말이 되냐면서.....피라냐 처럼 헐뜯는 놈들 많더만.....결국 1~2년 전 가격은 거품이 아니라 실제 Value(입지, 교통 등)를 반영하고 있다는 점을 증명했다.

 

그에 따라 봉천동內 다른 재개발 지역도 꾸준히 진행 중임

 

향후 봉천동 대장 아파트는 봉천412와 봉천413이 될 것이다.

봉천동 412, 413 재개발

 

현재는 서울대입구역 및 봉천역과 거리가 있어 보이지만 봉천 413구역과 접해있는 사거리에 서부선이 개통되면 초역세권으로 바뀔 예정이다. 게다가 412와 413지역의 배후지를 보면 관악드림타운, 관악동부센트레빌, 관악벽산블루밍 아파트 등으로서 이 지역은 아파트로만 이루어진 초대규모 단지가 되는 것이다. 아마 은천길을 중심으로 위쪽지역과 아래쪽 지역은 향후 가격차가 벌어질 것으로 예상된다. 

 

2019년 추석때까지만해도 봉천 412 재개발 프리미엄은 2억 중반 정도였다.

내가 알기로 30평대 조합원 분양가가 6.2억 수준이었으니 8억 후반에

30평대 아파트를 매입할 수 있는 가격선이었다.

412는 현대 힐스테이트가 시공사이며 약 1000세대 아파트가 된다.

현재 관리처분 인가 상태이며 대부분 지역이 멸실되었다.

입주는 24년 정도로 추정하고 있으며 전매금지를 피한 단지로,,,현재도 입주권 거래가 가능하다....

현재 34평 기준 P는 6.5억 수준이네....(2년만에 P가 4억 올랐음 ㅎㄷㄷ)

현재 P를 기준으로 34평을 12억후반~13억에 구매하는 셈이다. "서울대입구 e편한세상"의 거래 가격이 14.5억임을 감안할때 아직 2억정도 안전마진이 있는 것으로 보인다.

봉천412 매물

 

봉천413 지역은 위치가 너무 매력적이다.

올해 말 사업시행인가를 목표로 하고 있으며 GS가 시공사, 관악구 최초 "자이"브랜드를 달게된다.

413은 입지가 너무 좋아서 진행이 더딘거 같다. 일단 초품아, 초역세권, 현대시장 사거리 이용 등의 장점을 갖추고 있다. 

412가 언덕이라면 413은 평지다...다만 구암초등학교와의 일조권 문제로 설계변경(안)을 다시 도시계획과에 제출했고 그 결과를 기다리는 중이다. 아직 사업시행인가 전이라 감정평가가 나오지 않은 관계로 프리미엄을 정확히 알 수 없으며 공주가를 가지고 추산 할때 412지역과 프리미엄이 비슷하거나 약간 높은 것으로 보인다. 

만약 감평결과가 잘 나온다면 그에 해당하는 만큼 프리미엄이 낮아지는 셈이니....413지역을 고를땐 감평이 잘 나올 수 있는 물건을 사야한다. 지하는 피하고....이왕이면 평지가 좋고 건물 컨디션도 봐야하는 등