방배13구역

강남2구 엔트리를 위한 가성비 좋은 곳 : 방배

방배동은 현재 대규모 재건축이 진행되고 있는 지역이다.

전통 부촌(고급 빌라지역 / 구삼호, 신삼호 apt)과 구축 아파트(방아자, 쌍용예가, 멤피스)

그리고 상대적으로 노후&낙후 된 빌라촌으로 구성되어 있다.

이로인해 대치, 도곡, 반포지역에 비해 폐쇄성이 떨어져 "Social Mix"가 단점으로 

보이기도 하지만,,,,Anyway 좋은 곳이라는 건 분명하다. 

 

<장점>

• 학군 : 상문고, 서울고, 서문여고, 동덕여고 존재
• 규모 : 방배5, 6, 13, 14구역만 해도 8500세대 신축 아파트 변화, 그외 재건축 단지 다수
• 위치 : 강남 중심업무지구와 접근성 우수

<단점>

• 학원가가 없어서 반포 학원가를 이용해야함 (방배동은 반포 학원셔틀 버스가 오는 위치가 중요)
• 아쉬운 인프라 : 대형병원, 백화점, 대형마트 유치 계획이 현재 없음

 

초기투자금 13~14억원으로 34평이 가능 한 곳 : 방배13구역

현재 강남권 신축 아파트를 타깃으로 할때 가장 작은 초투가 예상되는 곳이 방배13 구역이다.

방배13구역 매물(예시)
	권리가	매매가	초투	프리미엄
1번	6억	19.2억	14.4억	13.2억
2번	3.7억	16.8억	12.3억	13.1억

34평 조합원분양 가격이 10억원이므로 1번 매물은 총투자금이 23.2억

2번 매물은 총투자금이 23.1억원이 예상된다.

기존에는 권리가 4억원이 34평 배정받는데 안정권으로 여겨졌으나, 21.5월 설계변경 통과에 따라

34평 세대수가 183세대 증가했으므로 상당히 희망적 상황으로 변경되었다.

나라면 2번에 도전할 것 같다. 그리고 1번은 권리가가 높지만, 그렇다고 40평대를 받을 수 없는 물건이라,,,

프리미엄을 5천~1억원 정도 낮춰서 초투를 13억대로 맞춰야 매력적인 물건이 될 거 같다.

 

※ 중요 : 위 초투의 개념은 대출을 받았을 경우를 적용하여 나타낸 물건임

방배13구역은 대부분 빌라여서 대출이 나오지만 (40% 수준) 무주택이거나, 1주택자의 경우 대출 실행 후

6개월內 처분조건을 지켜야 한다. 그렇지 않은 경우 매매가를 기준으로 진행해야함.

 

★★★ 부자누나가 알려주는 전략 ★★★

현재 1주택자의 경우 방배13구역 매수 시 13구역 빌라를 담보로 대출을 일으켜서 초투를 낮게 가져가야함

 

1. 6~7월 중 방배13구역 물건 계약 (이주 시작하면 담보 안될 수도 있으므로...이주전에 물건 잡는게 좋다.)

2. 잔금은 계약 후 보통 3개월 후이므로...담보대출은 잔금일에 맞춰서 실행한다. (9~10월)

3. 원래 보유하고 있는 주택은 22년 3~4월까지 처분한다.

   보통 추석 이후부터 겨울방학까지가 부동산 성수기이므로 가을~겨울때 매도

4. 방배13구역 입주때까지 거주할 전세를 구할때는 전세자금 대출을 이용한다.

   (방배13구역 보유시에는 전세자금 대출 가능함!!!!)

 

사실 2020년에는 프리미엄이 10억 대였고,,,,,기존 1주택 처분조건이 6개월內가 아니라 입주시기 까지였다.

작년 조건 생각하면 마음이 찢어지지만,,,,다른 강남권 진입에 비해서는 아직 작게나마 문이 열려있는 곳이다.